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贷款买房别着急 选“20年”还是“30年”?2020年

日期:2020-01-07 10:03阅读:
 
假如你是一名准备买房的刚需,从去年开始,一定注意到了房贷的变化。
比如,2019年10月起,房贷利率开始挂钩LPR了。
 
以前房贷利率参考的是基准利率,自2019年10月8日起,按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点(BP)形成。这意味着房贷利率换了“锚”。
 
每个月的20号,央行会公布5年期LPR的报价,按照要求,各地首套房利率要不低于这个数值,二套房至少要加60个基点。
 
以12月21日LPR(贷款报价利率)报价为例,5年期以上LPR为4.8%,如果你所在城市信贷政策较为宽松,刚需首套房利率最低就是4.8%,假如是二套房以上,加到5.88%甚至6%也不稀奇。
 
到了2020年,又一个房贷新规出台了!
 
在12月28日上午,央行发布公告:自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),原则上明年8月31日前要完成转换。
 
贷款买房别着急 选“20年”还是“30年”?2020年房贷新规注意了
 
简单来说:去年10月份之前的商贷合同,都要转换成LPR合同。
 
为什么要这样做?
 
道理很简单:最近两个月买房签的房贷合同,利率都是参考的5年期LPR,去年10月份以前,房贷合同没有参考LPR的房主们,他们怎么办?如果房贷利率不再参考4.9%的基准利率,以后5年期LPR如果下降的话,岂不是没以前买房人的份了?
 
很明显,需要把两个利率体系都切换到LPR体系中,才能实现利率的市场化。
 
因此,贷款买房先别着急,尤其是按揭年限的选择,选“20年”还是“30年”,按揭“越长越好”还是“越短越好”,要注意2020年的新规,会出现新变化。
 
变化之一:房贷全部切换成LPR后,短期内不会大幅降息。
 
这里就要提及LPR对房贷利率的影响了。
 
贷款买房别着急 选“20年”还是“30年”?2020年房贷新规注意了
 
以前我们的房贷利率,参考的是基准利率,比如4.9%的基准几年都没变过,不管是实体经济还是个人买房,参考的都是这个利率。
 
现在的LPR新规,既有1年期,也有5年期,从过去几个月的LPR报价情况来看,1年期是持续下降的,但5年期只下调了5BP,幅度非常小。
 
此外,从不少城市的实践来看,目前各个城市加基点的幅度,依然动辄高达近百个基点,买房成本依然高企。
 
这也就意味着,房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下,2020年3月份开启存量房贷转换LPR合同后,5年期LPR大幅下降的概率依然很小。
 
假如你对资金周转速度要求比较高,手里现金也很充裕,不习惯背着负债,或者身处房价偏低的偏远四五线城市,房贷期限越短越好。
 
对这类人来说,贷的期限越久,利息支出越多,假如房子没有任何增值前景,又享受不到5年期LPR大幅下调的“实惠”,还不如早点把房贷还清,还能节省点成本。
 
变化之二:新规更照顾“刚需族”,长期来看,降息是大势所趋,选30年最稳妥。
 
央行对于LPR的规定是:首套房不低于5年期LPR的下限就可以,而二套房以上肯定要高60个基点以上。
 
也就是说,未来首套房利率下降的可能性是比较大的,多套房投机的成本会越来越高。
 
更何况,把眼光放长远,参考国际以及国内过去20-30年的情况,降息是大势所趋。
 
贷款买房别着急 选“20年”还是“30年”?2020年房贷新规注意了
 
《中国证券报》在11月19日头版报道指出:LPR下行几无悬念,降息周期有望开启。民生银行首席宏观研究员温彬表示,前次MLF利率下调代表降息周期已开启。
 
中金公司固收研究团队指出,从历史情况看,央行逆回购利率下调通常不会一次就结束,新的一轮降息周期可能已开始。
 
此外,参考日本、欧洲以及美国的走势,低利率、负利率已经成为常态。现在4.8%的5年期LPR,长期看可能会向4%甚至3%去靠拢,时间可能会很长,却是未来的主流趋势。
 
因此,假如你所在城市的房价偏高,人口呈现持续大规模净流入态势,尽量用足房贷额度,拉长房贷期限,按揭“越长越好”,最好选30年还房贷的时间,尽可能的延长房产还贷周期,选择保值资产,也是抵御低利率趋势的一个“法宝”。
 
最后做个总结。
 
第一,今年3月-8月存量房贷要全部完成转换LPR。
 
第二,新规下,短期大幅降息不可能,调控稳字当头。对资金足够、在小城市买房的人来说,房产缩水可能性很大,可选20年甚至10年,期限“越短越好”。
 
第三,对绝大部分刚需而言,只要是长期持有房产的,不要有任何犹豫,新规下选30年准没错,因为低利率大趋势难逆,核心城市的优质房产更应如此,贷款期限越长越好。